Юридическая компания " Особое Мнение " более 7 лет входит в состав крупнейшего холдинга и предлагает более 100 услуг для юридических и физических лиц.
единый центр клиентского обслуживания Узнать Особое Мнение Отправить документы
Меню

Конституционный суд не нашел противоречия Конституции в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Конституционный суд не нашел противоречия Конституции в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обратное пытался доказать один из домовладельцев дачного поселка "Барвиха" в Подмосковье Николай Марасанов. Он пытался оспорить в суде продажу ТСЖ нескольких участков, зданий и инженерных сетей в поселке. После продажи имущество общего пользования, которое было на территории поселка, а именно дороги, коммуникации, трансформаторная подстанция и другое, перешло в собственность нового владельца – юридического лица. По закону, истребовать в суде общее долевое имущество из чужого пользования нельзя. Именно эти нормы и пытался оспорить Марасанов.

Но до обращения в КС он сначала подал исковое заявление в Одинцовский горсуд Московской области (дело № 2-5556/2014), а позже и Московский областной суд. Однако получил отказ, так как был пропущен срок исковой давности, а также суды посчитали, что был избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав – признание права отсутствующим не может быть применено, так как у истцов отсутствуют "правопритязания спорного характера на спорные объекты недвижимости", а подавать такой иск за ТСЖ (являющееся ООО) они не могли.

Марасанова такое положение дел не устроено, и он обратился в КС, где рассказал, что после продажи имущества, у жителей поселка возникли проблемы – кого-то даже не пустили на территорию. Решить их не дает абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно по этой норме госрегистрация права на недвижимое имущество – единственное доказательство перехода права собственности, а оспорить такое право можно лишь в судебном порядке. Его представитель просила судей КС провести аналогию со ст. 290 ГК, определяющей объем общего имущества собственников в многоквартирных домах, при определении, кому должно принадлежать имущество общего пользования в коттеджных поселках (см. "Общее или частное: КС решит, кому принадлежат дороги и инженерные сети в Барвихе"). 

В своей позиции КС указал, что закон предполагает совпадение хозяйственных интересов товарищества с общими интересами домовладельцев, и ТСЖ как собственник общего имущества (в частности, объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов. Кроме того, суд отметил, что по закону факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли на имущество общего пользования никак не связаны. 

Ответил КС и на доводы заявителя о том, что в отношении многоквартирных домов законодательство в этой сфере хорошо отрегулировано – суд подчеркнул, что объекты инфраструктуры, обслуживающие частные дома, обладают отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. "Соответственно оспариваемая норма не предполагает, что регистрация права собственности ТСЖ является препятствием для судебной защиты владельцами индивидуальных жилых домов своих имущественных интересов. Таким образом, оспоренная норма не противоречит Конституции РФ", – резюмировал суд.

Комментарий: Конституционным судом однозначно указано, что в отличии от многоквартирных домов, в случае с частными домами приобретение права собственности на индивидуальный жилой дом не влечет приобретения доли на имущество общего пользования. Факт нахождения имущества общего пользования в собственности иных лиц не препятствует защите имущественных прав владельцами частных домов в судебном порядке, например путем требования об установлении сервитута в целях прохода/проезда к принадлежащим им земельным участкам.