Юридическая компания " Особое Мнение " более 7 лет входит в состав крупнейшего холдинга и предлагает более 100 услуг для юридических и физических лиц.
единый центр клиентского обслуживания Узнать Особое Мнение Отправить документы
Меню

Оспаривание кадастровой стоимости

Проблема завышенной кадастровой стоимости уже несколько лет стоит перед собственниками и арендаторами земельных участков и объектов капитального строительства. Особенно это касается крупных регионов РФ, например Москвы и Московской области. Известны случаи, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает реальную рыночную стоимость в несколько раз.

Несмотря на то, что актуальность проблем оспаривания кадастровой стоимости очевидна абсолютно для всех, законодатель постоянно вносит поправки и изменения не только в процесс оспаривания кадастровой стоимости, но и в порядок кадастровой оценки объектов капитального строительства.

За последний год процедура снижения кадастровой стоимости претерпела несколько кардинальных процессуальных изменений. Так, до августа 2014 года данная категория дел была подведомственна арбитражным судам, сейчас же эти дела слушаются в судах общей юрисдикции. С сентября 2014 года апелляционной инстанцией служил Верховный Суд РФ, теперь же, со вступлением в силу 15 сентября 2015 года Кодекса административного судопроизводства РФ, второй инстанцией являются отдельно создаваемые коллегии в верховных судах республики, краевых, областных судах, судах городов федерального значения, судах автономной области и судах автономного округа.

Как мы можем наблюдать, за последние время, процедура оспаривания кадастровой стоимости претерпела значительные изменения. Но и это еще не все – планируется внесение очередных поправок в Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 135), которыми юридические лица будут освобождены от обязательного досудебного порядка оспаривания.

На сегодняшний день процесс оспаривания кадастровой стоимости изложен в ст. 24.18 ФЗ № 135 и в гл. 25 КАС РФ. Он определен следующим образом: собственник или арендатор объекта недвижимости производит независимую оценку спорного объекта недвижимости, собирает необходимый пакет документов для обращения в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Росреестре в соответствующем субъекте РФ, а в случае отрицательного решения обращается в суд с административным исковым заявлением.

На бумаге процесс выглядит понятно и логично, но на практике все гораздо сложнее и запутаннее.

Получить положительное решение в Комиссии Росреестра практически невозможно, в суде никак не обойтись без судебной оценочной экспертизы, которая влечет за собой затягивание сроков рассмотрения дела и увеличение судебных расходов.

Вообще стоит отметить, что судебный процесс по оспариванию кадастровой стоимости - совершенно отдельный аспект в процессуальном законодательстве, обладающий собственными особенностями. Попытку разъяснить сложные вопросы судебного оспаривания предпринял Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 года № 28 (далее – Пленум № 28). Получилось довольно своеобразно.

Так, применяя на практике положения Пленума № 28 некоторые судьи (в частности, судьи Московского городского суда) пришли к неожиданному выводу: оказывается, по данной категории дел невозможно отказать в удовлетворении заявленных требований! То есть, если в производстве судьи находится административное дело об оспаривании кадастровой  стоимости, административный иск подан с соблюдением всех необходимых требований, указанных в законе, судья обязан своим решением снизить кадастровую стоимость соответствующего объекта недвижимости.

Такое утверждение выглядит весьма привлекательно для оспаривающего лица, но сразу же появляется иной вопрос – а на основании чего будет установлена рыночная стоимость?

Вот тут-то и возникает основная проблема судебного процесса оспаривания кадастровой стоимости – судебная оценочная экспертиза. Именно на ее основании  судом будет вынесено положительное решение, рыночная стоимость, указанная в данном заключении, будет внесена в Государственный кадастр недвижимости.

В идеале ситуация выглядит следующим образом: административный истец и административные ответчики представляют суду информационные письма от нескольких экспертных организаций и суд выбирает одну из них в качестве судебного эксперта.

На практике все иначе. Ввиду того, что само по себе оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в интересах административного истца, административные ответчики в большинстве случаев возражают против назначения судебной оценочной экспертизы по делу. Соответственно, не представляют свои кандидатуры экспертных организаций. И суд, как ни странно, назначает экспертную организацию не из числа предложенных административным истцом, а по своему усмотрению. При этом очень любопытно выглядит мотивация суда в данном случае: «Поскольку стороны не достигли соглашения в выборе экспертного учреждения, суд считает возможным самостоятельно выбрать экспертное учреждение, которому будет поручено проведение такой судебной экспертизы». Говоря проще, суд ссылается на то, что две стороны, одна из которых в принципе возражает против экспертизы, не могут прийти к соглашению в вопросе выбора судебного эксперта.

Кроме того, нередко при назначении судебной оценочной экспертизы возникает вопрос о распределении расходов на оплату этой экспертизы. Понятно, что когда экспертиза назначается по ходатайству одной из сторон, расходы на ее проведение относятся на соответствующую сторону. Но как быть, когда экспертиза назначена по инициативе суда, а стороны возражают против ее проведения?

На первый взгляд ответ прямо указан в ч. 2 ст. 109 КАС РФ: в случае, если назначение экспертов осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет федерального бюджета. Но, к сожалению, некоторые суды считают иначе. Вот пример: ООО «А» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, которое общество арендует у Департамента земельных ресурсов. По различным причинам производство по делу затягивалось, и по итогу суд вынес на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Административный истец и административные ответчики возражали против назначения экспертизы. Суд, несмотря на это, назначил экспертизу и возложил обязанность по ее оплате (практически 170 000 рублей) на административного истца, мотивируя это тем, что в соответствии с ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания по данной категории дел лежит на стороне административного истца.

С одной стороны, указанная мотивировка суда является логичной, но с другой стороны она прямо противоречит процессуальной норме, указанной в ч. 2 ст. 109 КАС РФ.

В заключении хочется отметить, что оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости способно значительно облегчить налоговое бремя, как субъектов предпринимательской деятельности, так и простых граждан. Но, несмотря на заманчивость перспектив установления рыночной стоимости, стоит понимать, что процесс оспаривания является длительным и затратным. Если еще учесть постоянные изменения законодательства, становится очевидным, что без помощи квалифицированных юристов и оценщиков добиться положительного результата в оспаривании кадастровой стоимости практически невозможно.

Юрисконсульт
Управления судебной практики 
Н.Н. Горбачев