Юридическая компания " Особое Мнение " более 7 лет входит в состав крупнейшего холдинга и предлагает более 100 услуг для юридических и физических лиц.
единый центр клиентского обслуживания Узнать Особое Мнение Отправить документы
Меню

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Актуальность вопроса изменения вида разрешенного использования в первую очередь связана с невозможностью или нежеланием землепользователя использовать земельный участок в установленных государством рамках.

Возникает проблема, почему землевладелец, имеющий зарегистрированное право собственности ограничен в выборе способа использования своего участка, ведь за ненадлежащее его использование органы государственной власти могут применить санкции вплоть до изъятия земельного участка.

Выходом из данной ситуации является реализация возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Любое функциональное использование земельного участка, включающее в себя определение потенциальных параметров застройки, реконструкцию возведенного объекта капитального строительства - прямо или косвенно зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Под видом разрешенного использования понимается совокупность обобщенных характеристик и параметров земельного участка, установленная в соответствии с нормами территориального зонирования.

В настоящее время виды разрешенного использования определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации.

Градостроительным кодексом Российской Федерации регламентировано изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом, при условии соблюдения требований технических регламентов.

Изменение вида разрешенного использования осуществляется двумя способами:

  • при наличии Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать тот вид разрешенного использования, который входит в установленную нормами ПЗЗ зону территориального планирования;
  • при отсутствии ПЗЗ процедура изменения вида разрешенного использования приобретает публичных характер и во многом зависит от решения органа местного самоуправления и органа государственной власти в области имущественных отношений.

Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом, содержащимся в ПЗЗ, определяется разрешенное использование земельных участков.

Наиболее часто возникает вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного производства на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство.

Одним из основополагающих факторов сложности изменения вида разрешенного использования земельного участка, является отсутствие утвержденных ПЗЗ. В частности,  в Московской области в большинстве сельских поселений отсутствуют как ПЗЗ, так и Генеральные планы территорий, что в итоге приводит к невозможности изменить вид разрешенного использования в кратчайшие сроки.

Процедура изменения вида разрешенного использования в заявительном порядке через публичные слушания достаточно долгая и не всегда приводящая к положительному результату.

Связано это, в первую очередь, с нежеланием государства выводить особо ценные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного использования.

Тем не менее, законодатель предусмотрел и такую возможность.

Для этого землевладельцу необходимо, помимо наличия своего волеизъявления, собрать комплект достаточных документов и полностью уплатить все задолженности по земельному налогу.

Необходимо обратить внимание, что за изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство, взимается плата.

Размер платы за изменение вида разрешенного использования определяется органом государственной власти с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования определяется непосредственно собственником земельного участка и зависит напрямую от дальнейшего предполагаемого функционального использования земельного участка, платежеспособности землевладельца и совокупности законодательных норм, принятых на территории места расположения земельного участка.

Юрисконсульт Управления
по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью
Ю.А. Новак